ವಿಶ್ವವಾಣಿ ಕ್ಲಬ್ ಹೌಸ್ ಸಂವಾದ
ವಿಶ್ವವಾಣಿ ಕ್ಲಬ್‌ಹೌಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಎಚ್.ಜೆ.ಕೆ. ಲಾ ಫಾರ್ಮ್ ವಕೀಲರಾದ ರೇಖಾ ಅವರಿಂದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ
ಮನೆ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದೆಂದರೆ ಜೀವಮಾನದ ಒಂದು ಮಹತ್ಸಾಧನೆ. ಆದರೆ, ಖರೀದಿ ವೇಳೆ ಆದಷ್ಟು ಜಾಗ್ರತೆ ವಹಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ. ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸಮಗ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸಬೇಕು. ಇದರಿಂದ ಕಾನೂನೂ ತೊಡಕುಗಳನ್ನು ನಿವಾರಿಸಿ ಕೊಳ್ಳುವುದು ಸುಲಭ. ಸ್ವಲ್ಪ ನಿರ್ಲಕ್ಷ್ಯ ವಹಿಸಿದರೂ ಸಮಸ್ಯೆ ಕಾಣಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.
ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅನುಸರಿಸಬೇಕಾದ ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕಾ ಕ್ರಮಗಳ ಕುರಿತು ಎಚ್.ಜೆ.ಕೆ. ಲಾ ಫಾರ್ಮ್ ವಕೀಲರಾದ ರೇಖಾ ಅವರು ವಿಶ್ವವಾಣಿ ಕ್ಲಬ್ ಹೌಸ್‌ನಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದ್ದಾರೆ . ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಸುತ್ತಮುತ್ತ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವಾಗ ಕೆಲವು ಮುನ್ನೆಚ್ಚರಿಕಾ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಬೇಕು. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮೌಲ್ಯ, ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿ ಪರಿಶೀಲನೆ, ಎಸ್ಟಾಬ್ಲಿಷ್‌ಮೆಂಟ್ ವರದಿ, ಟೈಟಲ್ ಕುರಿತ ದಾಖಲೆಗಳು, ಕನ್ಟ್ರಕ್ಷನ್ ಸ್ಪೆಸಿಫಿಕೇಷನ್, ಜಾಯಿಂಟ್ ವೆಂಚರ್, ಟಿಡಿಆರ್, ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಈ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಮೊದಲು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಜತೆಗೆ ಇದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಯ್ದೆ- ರೇರಾ ಸರ್ಟಿಪೈ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಹೌದೇ? ಎಂಬದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂದರು.
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮೌಲ್ಯ: ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ ತನ್ನ ಸಂಪಾದ ನೆಯನ್ನು -ಟ್ ಖರೀದಿಗೆ ಹೂಡಿದಾಗ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಇರಬೇಕು. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಯಾವ ಸ್ಥಳದಲ್ಲಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಂಡು ಅಲ್ಲಿನ ಮೌಲ್ಯ ಮೊದಲು ನೋಡಬೇಕು. ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೇಳಿದ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗೆ ಅನುಗುಣ ವಾಗಿರಬೇಕು. ನಗರದಲ್ಲಿನ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಬೆಲೆ ನಿಗದಿ ಮಾಡಿದರೆ ಅದರ ಬಗ್ಗೆ ವಕೀಲರಿಂದ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆಯಬೇಕು. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳು ಎಷ್ಟಿವೆ? ಯಾವ ಜಾಗದಲ್ಲಿದೆ? ಎಂಬ ಮಾಹಿತಿ ತಿಳಿದಿರಬೇಕು. ಬಿಲ್ಡರ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್, ಸೇಲ್ ಡೀಡ್‌ನಲ್ಲಿ ಯಾವ ರೀತಿ ಕೊಟೆಷನ್ ಹಾಕುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನೋಡ ಬೇಕು ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದರು.
ರೇರಾ ಸರ್ಟಿಪೈ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್: ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವವರ ರಕ್ಷಣೆಗೆ ರೇರಾ ಕಾಯಿದೆ ನೆರವಾಗಲಿದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ನೋಡುವಾಗ, ಮೊದಲು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ರೇರಾ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ ಆಗಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಕೇಳಬೇಕು. ಈ ಸರ್ಟಿಫಿಕೆಟ್ ಮಾಡುವಾಗ ತನ್ನ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ನ ಶೇ.೭೦ರಷ್ಟು ಹಣ ಇಲ್ಲಿ ಹೂಡುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ. ರೇರಾ ಅವರು ಮಾಡೆಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಮಾಡಿರುವುದರಿಂದ ಮನೆಕೊಳ್ಳುವವರಿಗೆ ಅನುಕೂಲ ವಾಗಲಿದೆ. ರೆಸಿಡೆನ್ಶಿಯಲ್ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಗಳ ವಿಳಂಬ ತಡೆಯುವುದು, ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ತಡವಾಗಿ ಮನೆಗಳು ಲಭ್ಯವಾಗುತ್ತಿರುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಿ ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಸಿಗುವಂತೆ ಮಾಡುವುದು, ಗ್ರಾಹಕರಿಂದ ನಿಗದಿತ ಪ್ರಮಾಣಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣ ಪಡೆದು ವಂಚಿಸುತ್ತಿರುವ ಪ್ರಕರಣಗಳನ್ನು ತಡೆಯು ವುದು ಸೇರಿದಂತೆ ಮನೆ ಅಥವಾ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರಿದಿದಾರರನ್ನು ಡೆವೆಲಪರ್ಸ್‌ಗಳ ವಂಚನೆಗಳಿಂದ ರಕ್ಷಿಸುವುದು ರೇರಾ ಕಾಯಿದೆ ಉದ್ದೇಶ ಎಂದು
ವಿವರಿಸಿದರು.
ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪರಿಶೀಲನೆ: ಯಾವುದೇ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದಾಗ ವಕೀಲರು ಕೆಲವೊಂದು ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಕೃಷಿ ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದಾಗ ಮೋಡ್ ಆಫ್ ಅಕ್ವಿಸಿಷನ್ ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು. ಆ ಜಾಗ ದರ್ಕಾಸ್ತು ಆಗಿರಬೇಕು. ಅದು ಯಾವ ಸಮುದಾಯದ ಜಮೀನು ಎಂದು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಸರಕಾರದಿಂದ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ನೀಡಲಾಗಿರುವ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಕೆಲವೊಂದು ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ವಹಿಸಬೇಕು. ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತ, ಸ್ವಾಯತ್ತ ಎಂಬ ಅಂಶಗಳನ್ನು ನೋಡಬೇಕು. ತುಂಬಾ ಆಳವಾಗಿ ಅಧ್ಯಯನ ಮಾಡಬೇಕು. ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಓದಿ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗು ತ್ತದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರು.
ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ರಸೀದಿಗಳು: ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆಗೆ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಿರುವುದನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸುವ ರಸೀದಿಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ,
ಸಮಯಕ್ಕೆ ಸರಿಯಾಗಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ಆಗಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಬಾಕಿ ಇದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂದರು.
ವಿಕ್ರಯ ಪತ್ರ: ಇದನ್ನು ಕನ್ವೇಯ ಡೀಡ್ ಅಥವಾ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಎಂದೂ ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿರುವ ಬಗ್ಗೆ ದಾಖಲೆ ಪತ್ರ.
ಕನ್ವೇಯ ಅಂದರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಒಡೆತನವನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರ ಖರೀದಿದಾರನಿಗೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದು ಎಂದು ಅರ್ಥ. ಈ ಕ್ರಯಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ಆ ಆಸ್ತಿಯು
ಯಾವ ಸೊಸೈಟಿ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಅಥವಾ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು ಎಂದು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದರು.
ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಎರಡೂ ಪಾರ್ಟಿಗಳ ನಡುವೆ ದಾಖಲೆಗಳು ಹಾಗೂ ಹಣಕಾಸಿನ ಮಾತುಕತೆಯಾದ ಬಳಿಕ ಕರಾರು ಸಿದ್ಧಪಡಿಸುವುದು
ಸೂಕ್ತ. ಕಾರಾರಿನಂತೆ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟಗಾರರು ಮಾತುಕತೆ ನಡೆಸಿದ ಬಳಿಕ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣಕ್ಕೆ ಒತ್ತಾಯ ಮಾಡದ ಹಾಗೆ ಹಾಗೂ ಇತರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡದಂತೆ ನೋಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಈ ಒಪ್ಪಂದ ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಈ ಒಪ್ಪಂದದಿಂದ ವಿಳಂಬವಿಲ್ಲದೆ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಉಭಯ ಪಕ್ಷಗಳು ಯಾವೆ ಕಾನೂನಿನ ಬಾಧ್ಯತೆ ಹೊಂದಿರುತ್ತವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ವಿವರಿಸಲಾಗುತ್ತಿದ್ದು, ಈ ಮೂಲಕ ಇಬ್ಬರನ್ನೂ ಕಾನೂನಿನ ಷರತ್ತುಗಳ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ತರುತ್ತದೆ ಎಂದು ವಿವರಿಸಿದರು.
ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ ಯೋಚಿಸಿ
ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಮುನ್ನ ದಾಖಲೆಯ ಸತ್ಯಾಸತ್ಯತೆ ಮೊದಲು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಆಕಾರ್‌ಬಂದ್ ವರದಿಯಿಂದ ಖರಾಬ್ ಇಲ್ಲವೋ ಇದೆಯೋ ಗೊತ್ತಾಗುವೂದಿಲ್ಲ. ಖರಾಬುನಲ್ಲಿ ಎ ಮತ್ತು ಬಿ ಖರಾಬು ಎಂಬ ಎರಡು ವಿಭಾಗಗಳಿವೆ. ಎ ಖರಾಬು ವ್ಯವಸಾಯ ಮಾಡಲು ಉಪಯೋಗಿಸಬಹುದು. ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
ಬಿ ಖರಾಬು ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಬಳಕೆಗೆ ಮಾತ್ರ ಇರುವಂತಹದ್ದು. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಜಮೀನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಆಗಬೇಕು. ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಒಬ್ಬ ಮಾಲೀಕ ತಹಶೀಲ್ದಾರ್‌ಗೆ ಅರ್ಜಿ ಹಾಕಿದಾಗ ತಹಶೀಲ್ದಾರ್ ವರದಿ ತಯಾರಿಸುತ್ತಾರೆ. ಜಮೀನು ಸುತ್ತಮುತ್ತಲೂ ಇರುವ ಜಾಗಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಬಳಿಕ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಒಂದು ವೇಳೆ ಜಮೀನು ಕೆರೆಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ ಬ-ರ್‌ಜೋನ್ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಅರಣ್ಯ ಪ್ರದೇಶಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ ೧೦೦ ಮೀಟರ್ ಜಾಗ ಬಿಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಹೆದ್ದಾರಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿದ್ದರೆ ೪೦ ಮೀಟರ್ ಹಾಗೂ ೨೦ ಮೀಟರ್ ಜಾಗ ಬಿಡಬೇಕು ಎಂಬ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಬೇಕು ಎಂದು ರೇಖಾ ತಿಳಿಸಿದ್ದಾರೆ.
***
ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಅಥವಾ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿಸುವುದೇ ದೊಡ್ಡ ಸಾಧನೆ. ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದ ಮೇಲೆ ಎಲ್ಲಿ ಮೋಸ ಹೋಗಿದ್ದೇವೆ ಎಂದು ಗೊತ್ತಾಗುತ್ತದೆ. ದುಬಾರಿ ಅಥವಾ ಕಳಪೆ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್‌ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ. ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಮೋಸ ಮಾಡುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಹೆಚ್ಚಿರುತ್ತದೆ. ಸಿಲಿಕಾನ್ ಸಿಟಿಯಲ್ಲಿ -ಟ್ ಖರೀದಿ ಹಾಗೂ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ವಹಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಕಾನೂನು ಏನು ಹೇಳುತ್ತದೆ ಎಂದು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗಿದೆ. ಈ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು ೧೫ ವರ್ಷದಿಂದ ಎಚ್‌ಜೆಕೆ ಲಾ -ರ್ಮ್‌ನ ಅನುಭವಿ ವಕೀಲರಾದ ರೇಖಾ ಅವರು ಸೇವೆ ಸಲ್ಲಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳನ್ನು ಬಗೆಹರಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.
– ವಿಶ್ವೇಶ್ವರ ಭಟ್ ವಿಶ್ವವಾಣಿ ಪ್ರಧಾನ ಸಂಪಾದಕರು
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮೌಲ್ಯ, ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿ ಪರಿಶೀಲನೆ, ಎಸ್ಟಾಬ್ಲಿಷ್ ಮೆಂಟ್ ವರದಿ, ಟೈಟಲ್ ಕುರಿತ ದಾಖಲೆಗಳು, ಕನ್ಟ್ರಕ್ಷನ್ ಸ್ಪೆಸಿಫಿಕೇಷನ್,
ಜಾಯಿಂಟ್ ವೆಂಚರ್, ಟಿಡಿಆರ್, ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಈ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಮೊದಲು ಪರಿಗಣಿಸಿ.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಯ್ದೆ- ರೇರಾ ಸರ್ಟಿಪೈ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಹೌದೇ? ಎಂಬದನ್ನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಬಿಲ್ಡರ್ ಹೇಳಿದ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿರಬೇಕು. ನಗರದಲ್ಲಿನ ಅಪಾಟ್ ಮೆಂಟ್ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಬೆಲೆ ನಿಗದಿ ಮಾಡಿದರೆ ಅದರ ಬಗ್ಗೆ
ವಕೀಲರಿಂದ ಮಾಹಿತಿ ಪಡೆಯಬೇಕು.
